分譲マンションの共用部分の管理について教えて下さい。半年ほど 前にマンション裏の...

分譲マンションの共用部分の管理について教えて下さい。半年ほど前にマンション裏の入り口（裏口は３か所）の暗証番号での解錠機能が壊れました。この扉は暗証番号のほかに自宅の鍵でも解錠できるタイプです。今期の理事会がこちらの入り口は「居住者は鍵を利用して解錠できる」「防犯カメラの死角となり外部からの侵入を防ぐという防犯上」との理由から暗証番号機能の補修工事をしないと決定してしまいました。即ち鍵を持ってるものしかその裏口からは入れなくなってしまいました。しかし暗証番号機能がなく不便に思っている居住者も当然いるわけで、中には自宅の鍵を交換している為共用部の鍵がない、子供に鍵を持たせていない為子供はその入り口から入れず正面玄関まで回らざるをえない。など不都合も生じています。そもそも理事会にこのような「共用部分について補修をしない」などと決定する権限があるのでしょうか？共用部分は補修をして当たり前であり、もし防犯やその他正当な理由で共用部分のもともとある機能を廃止したりする場合は当然総会にかけて居住者の総意で決めるべきではないのでしょうか？今回理事会に要望書を提出し修繕をお願いしましたが
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ベストアンサー

マンション管理士です。貴方のエゴではありません。問題は、３点あります。１．共有部の仕様変更：共用部の仕様変更ですが、管理規約は詳細に亘り、「○○の場合は、総会決議」「○○の場合は理事会決議」などと一つ一つの事項毎に表記はありません。通常、普通決議事項と特別決議事項に分類されています。理事会は、運用を委託されているだけですので、原則論から申しますと、この場合は、定期総会若しくは臨時総会を開催し、賛同を得てからの実施が望ましかったと考えます。防犯と全住民に関わる割と急を要する問題ですから、臨時総会でしょうか。それをしない場合でも、せめて、「説明会」を開催し、住民の方にご納得をして頂く努力は必要だったと思います。理事会が急を要し、臨時に工事を依頼する場合でも原則、「現状復帰」です。２．管理会社の職責：自主管理では無く、管理会社に委託されているようですから、恐らく理事会は管理会社に、玄関ホール等への掲示の依頼か、説明文の全戸配布の依頼をした筈ですので、担当者が承知する前にその依頼がきたとしても担当者は、理事会に「総会等を開催して決議した事項ですか？」とのアドバイスがあってしかるべ
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は、総会等で質疑をしてください。その際に、貴方だけが不便を感じている！との発言では無く、具体的なお名前は必要ありませんが、相当な方が不便である！旨を伝えてください。そして、貴方なりの解決策も腹づもりとして準備してください。その方が話が早いからです。出席者の総意であれば、仕方ありませんが、なるべく「理事会一任」の決議は避けるべきです。これでは問題解決になりませんから。老婆心ながら、飽くまで、理事会役員を断罪する姿勢や喧嘩腰では無く、穏やかに、「常日頃、理事会役員の皆様は本マンションのために、ご尽力戴いてありがとう御座います。」との姿勢で臨まれては如何でしょうか？出席者の多くの方々を味方につける、表現方法が有効と考えます。区分所有者の方々にも、様々なお考えをお持ちですから、集合住宅はそれなりに大変ですが、昨今のマンションの評価基準の項目に、「当該マンションの管理・運営」という項目があります。それらを高くすることで、「あのマンションは、しっかりしている！」との評判で、ひいては防犯対策にも大変有効となります。最近の世情はを考慮しますと、「防犯対策」は、大きな課題と思われます。この防
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